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拆迁安置补偿合同由这些主体签订有效吗?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-02-17 12:38 字体: [ ] 关键词:拆迁律师

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定,签订拆迁安置补偿合同的主体具有特定性,即房屋征收部门与被征收人。但是实际情况总比理论复杂,今天,北京冠领律师事务所为您讲解几种特殊情况,让我们一起来看看,拆迁安置补偿合同由这些主体签订是否有效。

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  1、拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同有效。

  根据《民法通则》和《公司法》相关规定,分支机构对外作出的民事行为,产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义,在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质,故该类合同应属有效。

  接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人,不论是否具有拆迁资质,只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同,由于委托人具有拆迁资质,该类合同有效。

  受委托人以自己的名义,与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效,即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。

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  2、被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力,拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。

  根据《民法通则》的规定,无民事行为能力人必须由其法定代理人代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂,为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权,该合同必须由其法定代理人代为签订。

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  3、代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同,应根据具体情况认定合同效力。

  根据《民法通则》的规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果:

  一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同,如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的,该代理行为有效;被代理人事后不追认的合同无效。

  二是《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”,代理人的行为构成表见代理,其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。

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  4、房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。

  在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人,没有办理房地产权证变更的情形下,对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时,法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的,则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。

  5、对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同。

  如事先未经其他所有权人的同意,事后又未经其他所有权人追认的,或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的,该合同因侵犯了他人的权利,应认定无效。

  拆迁安置补偿合同由谁签字对于被拆迁人来说非常重要,如果出错很可能导致合同无效,利益受损。所以如果您还有相关的法律疑问,一定要咨询专业律师。
 

撰稿:曾超超
编辑:侯学飞
审稿:段主编
法务:刘东晓

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