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在征地拆迁中如何判断补偿是否合理

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-05-18 14:51 字体: [ ] 关键词:拆迁律师

  遇到拆迁,被拆迁人最关心的莫过于补偿多少钱。虽说都有专门机构来评估确定补偿多少钱,但是如果自己没有一定的依据来估算一下补偿,很多人在和拆迁部门协商时也是心里没有底气。那拆迁补偿多少算合理呢?今天就解读一下法律中关于补偿的条款。

  

  原有生活水平不降低、长远生计有保障

  在《土地管理法》中规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而《物权法》中规定,征收个人住宅应当保障被征收人的居住条件。

  法律并没有具体规定该补偿多少钱,因为各地经济发展水平不一样,一线城市的物价一般要比二三线城市高。如果依据一线城市的物价制定全国标准,虽然能让经济落后地区的被拆迁人获得高额的补偿,但是对于当地的拆迁部门将是一项巨大的负担,拆迁工作难以进行,一些公益建设将会受阻;反之,以经济欠发达地区的物价确定全国标准,在拆迁中就会损害经济发达地区被拆迁人的利益,拿不到公平合理的补偿。为了法律的普遍适用,只能用一个原则性标准,即“生活水平不降低,长远生计有保障”,具体补偿多少由当地拆迁部门根据公平原则确定。

  

  农村居民补偿要适当提高

  《土地管理法》规定对村民房屋征收要依照先补偿后搬迁,居住条件有改善的原则进行。

  从这里可以看出,农村村民在遇到拆迁时,补偿标准要比原有生活水平不降低的标准还要高一些。这是因为,有些农村居民的房屋已经十分老旧,比如一套土坯房,在实践中,土坯房如果出卖,可能就是几万块钱。补偿几万块,看似公平,但在市场上一是没有土坯房出卖,二是几万块买不到其他类型的房子。补偿几万块钱虽然实现了等价交换,但也违背《土地管理法》中应当保障农村居民户有所居的规定。所以为了保护农村居民的的利益,办法就是适当提高在农村拆迁中的补偿标准。

  征收房屋,参照周边类似房地产价格

  国务院590号令中规定征收城市房屋应该给与三项补偿,包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  在实践中,有些房屋比较特殊,比如几十年前在城市边缘建了一个厂房,这一块区域只有这一家厂房,后来城市发展,该厂房要拆迁,按照上述法规条款,要参照周边类似地产价格,但是周边没有厂房等类似地产可供参考,此时候拆迁部门的自由裁量权就变得很大了,就容易出现补偿不合理的情况。这个问题比较复杂,本文篇幅有限难以详述,建议遇到类似情况咨询专业人士的意见。

  停产停业,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。此外还需要考虑营业收入,纳税证明,营业年限长短等因素。在实践中,根据各种房屋性质的不同,这一块的补偿有很大的差异。

  不过让人疑惑的问题是:该处规定是关于国有土地上房屋征收补偿的规定,对于靠近城市的集体土地上的房屋可不可以参照周边地产价格呢?

  最高法院的观点是在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,被拆迁人可以主张按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿,不过要扣除已经取得的土地补偿费。

  判断合理补偿,依据法律是最基本的原则。以上,是我们对关于补偿的法律条款的初步解读,希望能对您有一些帮助。


 

撰稿:蒋  凯
类型:C 类稿
编辑:毕明伟
审稿:张主编
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