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房屋拆迁,如此评估更有利

文章来源:未知 阅读: 发布时间:2019-04-11 17:51 字体: [ ]

  在房屋征收拆迁过程中,要由评估机构对房屋价值进行评估确定,其目的是确定房屋的价值然后进行相应的赔偿。评估结果的价值高低,很大程度上取决于评估程序的合法性,因此,房屋拆迁评估是关系每一个被拆迁人切身利益的重大法律问题。那么,我们应当如何进行房屋拆迁评估?如何最大限度地维护自己的合法权益呢?

房屋拆迁,如此评估更有利

  一、房屋拆迁评估的依据

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定:“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”据此,在面临房屋征收拆迁之时,我们有权依据法律对被征收房屋进行评估,以最大限度地维护自身的合法权益。

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  二、拆迁评估机构如何确定?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”

  据此,在拆迁过程中,主要有以下三张方式确定评估机构。所确定的评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

  (一)推举方式确定估价机构

  采取拆迁双方当事人民主协商推荐的方式确定评估机构是常见的确定方式。但是,由于在拆迁过程中,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。如果被拆房屋的评估机构由被拆迁人确定,就有可能在同一个拆迁项目中出现若干个评估机构参与估价。这便与《国有土地上房屋征收评估办法》第五条“同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担”的规定相冲突了。因此,由被拆迁人主导确定评估机构不便于拆迁管理,不便于掌握估价标准的平衡性,也不便于实施过程中的操作性。

  但这并不意味着被拆迁人只能在评估机构的确定过程中完全被动接受。

  依据法律规定,拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构,其公示的内容包括:房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。

  公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时,拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的听证会,主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确定。

  如被拆迁人代表半数以上持反对态度的,拆迁人可另行推举估价机构,再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推举估价机构时,一次只能推举一个,这样便于确定。

  我们把这种选定方法称作推举式确定。在推举式确定中,我们可以尽量充分地参与推举的过程,与拆迁人民主协商,依据评估结构的公示信息充分考察,确定一个更公正的评估机构。

  (二)抽签方式确定估价机构

  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款之规定,房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。据此,当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成一致意见时,则应由拆迁管理部门出面干涉。

  具体而言,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时,则应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构,这就是法律上所讲的救济手段。当采取抽签的方式确定估价机构时,拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,抽签结果应当众宣布,并制作司法公证文书。

  (三)自选方式确定估价机构

  所谓自选方式确定估价机构,是指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请复核仍有异议的,被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构,按照同一计算标准重新作出估价报告。

  自行选择估价机构的方式是法律赋予拆迁户的救济手段。那么,自由选择评估机构的方式需要满足什么条件呢?

  首先,估计机构必须具备估价资质,估价人员必须具备估价资格,执行估价标准必须切合实际,符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。

  其次,自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构解释、说明仍有异议的,当事人方可自行选择估价机构。

  当我们选择自行确定估价机构时,就可能出现这一种情况:拆迁人和被拆迁人提出了两种截然不同的估价结果。依据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,当估价结果出现不同时,应当提交由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成的估价专家委员会鉴定,而不应由拆迁当事人选择。估价专家委员会鉴定的依据是:估价的公正性、合理性、客观性。因此,经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告,也不一定是低标的估价报告,而是一个独立的公正结果。

  应当说,估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论,具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益,维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示,告知拆迁人和所有被拆迁人,以示消除争议,判定其裁判的估价报告生效。

房屋拆迁,如此评估更有利

  三、拆迁评估争议如何解决?

  依照《国有土地上房屋征收评估办法》规定,如果拆迁当事人对评估报告有疑问或者异议,自收到估价报告之日起10日内,可向原评估机构询问、书面申请复核。原评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内对拆迁当事人就评估报告提出的疑问向其作充分解释,解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。如果拆迁当事人对评估报告有异议且评估机构不能充分解释的,可以另行委托其他评估机构重新评估。

  如对原评估机构的评估结果、复核结果有异议,或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异,且协商达不成一致意见时,被征收人可以在收到评估报告、重估报告后的10日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

  总而言之,房屋拆迁评估是拆迁双方当事人依据法定程序民主协商实施的,而不能由拆迁方单方面确定。确定一个更公正的评估机构,将对您的切身利益产生巨大的影响。

  如果您的房屋即将被拆除,但您对拆迁评估程序有异议,认为评估结果影响您的合法权益,建议您尽快向专业拆迁律师咨询

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