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问:阳光房不阳光 交易风险须提防

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2019-12-31 10:06 字体: [ ] 关键词:征地补偿律师

  生活中,会选择在建筑物的首层或顶层加建阳光房,以提升生活品质。阳光房的名字听起来很温暖,但是有些可能涉及到缺少建设规划手续,导致后续在房屋买卖、租赁的过程中,可能被行政机关认定为违法建设,进而影响房屋的居住和交易功能。

  下面,就通过一个案例来了解一下加建阳光房所涉及的法律风险。

  案例:业主违建导致不能过户,法院判决确认合同解除

  张先生购买了某小区联排别墅后,将楼上平台改建为阳光房。2018年3月,张先生与刘女士签订买卖合同,约定刘女士购买张先生名下的联排别墅。合同签订后,刘女士支付了定金和中介费。

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  2018年11月,城管部门发函,认定该联排别墅的改建未取得建设工程规划许可证,因此属于违建并通知业主限期拆除,由此导致了后续的买卖交易不能过户。双方因合同履行问题发生争议诉至法院,双方均请求解除合同并要求对方支付违约金和赔偿损失。

  北京一中院经审理后认为,涉案房屋在履行期限届满前即已因违法建设被调查,且在本案审理期间被责令限期拆除及限制交易,在此情况下,刘女士有理由中止履行,张先生据此解除合同依据不足;但此障碍是可以排除的,并不必然导致合同目的不能实现,刘女士据此解除合同亦不成立。审理中双方均要求解除合同,可以认定已经就合同解除协商一致。张先生出卖的标的物存在瑕疵,应自行承担相应损失;刘女士签约及解约时欠缺谨慎,造成的中介费等损失亦应由其自行承担,因此,双方要求对方赔偿损失、给付违约金,法院均不予支持。Z终,二审判决确认合同解除,张先生返还刘女士购房定金,双方互不支付违约金和赔偿损失。

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  房屋买卖合同中出卖人加建阳光房,将有被诉解除合同和赔偿损失的法律风险。根据合同法第九十四条,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人享有法定解除权。二手房买卖进入到过户阶段时,如行政机关发现业主存在自行加建阳光房的行为,将通报不动产登记机构对所涉房屋的产权限制交易,所以,加建的阳光房将导致二手房买卖的过户难题。买受人此时会选择起诉解除合同。但是,阳光房可以被限期自行拆除,不构成合同永久履行不能的障碍,双方依然可以在拆除阳光房、将房屋变为合法建筑的情形下完成过户,所以买卖双方都不能依据合同法第九十四条享有法定的合同解除权。至于双方协商一致解除后因迟延过户造成的损失,则需要考察双方在交易时是否知道阳光房的存在,如双方均知道,则应当双方自担相应的损失。

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  根据以往阳光房案例涉及的风险,冠领提醒大家

  业主自行加建阳光房虽然能够扩大房屋的使用面积,提高房屋整体的使用功能,但是这一类房屋存在被行政机关认定为违法建筑、限期拆除的可能,进而对和房屋有关的买卖、租赁等民事合同的履行产生不利影响。

  对于出卖人或者出租方而言,在选择建设阳光房之前,应严格履行建设工程规划许可申请程序,获得建设工程规划许可证后,按照许可的项目和范围进行建设,以避免可能引起的法律纠纷。

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  对于买受人或者承租人而言,一方面,在签订房屋买卖合同或房屋租赁合同前,需要仔细审查房屋现状,查清是否存在业主自行加建阳光房的情况。如发现存在问题,则与业主协商是否予以拆除,或考虑调整购买、承租方案。另一方面,在实际买受、承租房屋之后,买受人或承租人应当严格遵守房屋用途,避免自行加建。如需要加建,则应当与产权单位、业主及时协商,并履行规划报批手续,以防止购买或承租后出现合同履行不能的风险。

  Z后,冠领房屋拆迁律师团队提醒大家,阳光房虽好,但不要随意加建哦!
 

撰稿:冯  昱
类型:C 类稿
编辑:侯学飞
审稿:张主编
法务:刘东晓

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