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拆迁律师解说;如果拆迁补偿过低 你应该这样去谈判

文章来源:拆迁律师 阅读: 发布时间:2019-09-06 17:45 字体: [ ]

  2017年11月16日,江苏某地人民法院第十法庭做出一份《房屋拆迁补偿调解笔录》。北京冠领律师事务所代理的一起工厂拆迁补偿案件以1728万元的补偿金额达成和解。走出法庭,被拆迁人王先生表达了对两位办案律师——周旭亮、任战敏的感激之情,补偿金额能达到1728万元,两位律师的参与、斡旋功不可没。

无锡房屋征收补偿律师

  【案情回顾】

  王先生在江苏某市合法拥有一处房产(有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》),用于生产经营。

  2009年8月,社区居委发布《拆迁通知》,宣布王先生的房屋在某用地项目的拆迁范围内,需要全部拆除。

  但是,在不久后的拆迁补偿谈判中,拆迁方提出,按照评估价格只能补偿王先生拆迁补偿金118万元。

  王先生认为,118万的拆迁补偿金低于周边二手房的价格。而且,与其他房屋不同,自己的房屋是临街用于经营的,这点钱根本无法弥补停工停业的损失。另外,拆掉苦心经营的公司,自己一家的生计一时没了着落,后续的生活也成问题。坚决不同意以118万补偿金拆除。后经双方多次协商,补偿金额虽有变化,但都不能覆盖房价上涨和公司停业的损失,双方没有达成协议。

  性格坚毅的王先生没有就此放弃,而是选择委托北京冠领律师事务所周旭亮、任战敏两位律师代理此案。

  【谈判准备】

  前奏工作——表明态度 维权到底

  在办案经验丰富的周旭亮律师、任战敏律师看来,纠正不合理拆迁补偿,还需要制定严密策略,才能实现“共赢”。

  两位律师首先利用专业知识、迅速地收集证据,向法庭申请行政复议,希望撤销拆迁方的《房屋拆迁许可证》《拆迁裁决书》,同时向拆迁方传达维权到底的决心。

  2017年,诉讼请求被驳回后,两位律师经过商议一致认为,虽然“以刚克刚”的诉讼没能完全胜利,但是向拆迁方表明态度的目的达到了,已经可以选择“以柔克刚”——谈判。与对法律政策不了解的王先生的谈判不同,这次两位专业律师亲自出马、有备而来。

房屋补偿协商纠纷案

  【谈判进行】

  谈判进行第一辑——依据政策 有的放矢

  “凡事预则立,不预则废”。这次周、任两位律师拿出的不仅是房屋价格、经营损失等证据,还有最新的国家政策——国务院令590号文件。

  国务院令第590号文件第三章第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”

  有了政策依据,两位律师有的放矢,首先提出:王先生的房屋用于生产经营,而且被拆迁前经营效益良好,与国务院令第590号文件第二十三条规定相符,应该按照国务院令第590号文件的规定,考虑房屋被征收前用于生产经营获得的收益,以及拆迁后停产停业造成的损失。

  谈判进行第二辑——立足实际 以理服人

  针对周、任两位律师提出的补偿适用新政策的要求,拆迁方不予认同,认为王先生的项目是2010年办理的《拆迁许可证》,根据市建设局作出的裁决,属于老项目,应该适用原来的拆迁政策。

  两位律师一针见血地指出:从征收到签约,时间已经过去六年多了,完全应该根据拆迁协议签订的时间适用新的拆迁政策;如果按照原来的补偿金额,七百余平米厂房获得的补偿金与周边二手房价格差距之大,已是闻所未闻,更不用提弥补王先生停产停业的损失了。

  面对周、任两位律师的有理有据,拆迁方始料未及、哑口无言,只得对补偿金额让步,双方达成1728万元的补偿意向。

  谈判进行第三辑——分条缕析 后顾无忧

  针对1728万元补偿款,周、任两位律师提出,拆迁方应该向王先生提供补偿标准、清单、协议,以便解决后续纠纷。

  拆迁方则表示:这些补偿费用应该是对房屋所有权、土地使用权、停产停业损失、搬迁费、装潢及附属物等所有补偿费用的一次性处理,王先生不应再提出其他要求。

  对此两位律师态度坚决,1728万元不能作为所有补偿费用一次性处理,毕竟案件诉讼期间的律师费、企业无形资产原辅材料等报废的费用、房屋拆迁后王先生住哪里等问题,都没有解决,拆迁方应该向王先生提供具体清单,为王先生解决后顾之忧。

  【谈判尾声】

  收尾程序——口说无凭 立字为据

  至此,拆迁方终于发现,交锋的是拥有扎实的法律功底、熟知国家最新政策、思虑缜密的专业律师,只得同意两位律师的主张,签订了协议。

  王先生既获得了满意的补偿金额,又保留了通过法律途径解决后续纠纷、保证合法利益的权利。冠领代理的又一起拆迁补偿案得到圆满解决。

  【冠领提示】

  在实际办案过程中,通过谈判解决拆迁补偿纠纷,可能遇到的问题比较复杂、多样化,具体到每个案件切入点都不完全相同,需根据具体情况,针对性的依据国家政策和法规,制定计划。当事人最好能在拆迁开始,就咨询、委托专业拆迁律师处理,制定完整、缜密的策略,以备后续诉讼、谈判之用,以保障维护自身合法权益。

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