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农村房屋拆迁宅基地有补偿吗?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-05-19 15:36 字体: [ ] 关键词:拆迁补偿律师

  农村宅基地是一种特殊性质的土地,该土地的拥有者只享有对该宅基地的使用权,如果遇到征地拆迁该如何补偿呢?接下来小编为大家梳理一下拆迁中比较常见的几个问题。

  一、常见问题详解

  详解一:农村宅基地是否能继承?

  宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。

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  详解二:宅基地能转让吗?

  一般来说,宅基地是不能单独转让的,宅基地的转让都是基于房屋所有权的转让,根据《土地管理法》的规定,宅基地必须是转让给本村集体经济组织内的人,需要注意的是,宅基地转让、出租后,转让人不能再申请宅基地。

  详解三:这几种情况下宅基地将被收回!

  1、村里人进城。村里成员进城后闲置宅基地,如果在原有宅基地上闲置的房屋倒塌了,超过两年没有修复,宅基地没有恢复使用,宅基地就要被收回了。

  2、城里人进村。城里人买了宅基地后,房屋也不能翻建重建,一旦被发现,房屋被拆迁,就属于违法建筑而得不到补偿,此外,即使没有翻建重建,房屋一旦倒塌,宅基地也将被收回!

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  3、因房屋继承而导致的宅基地收回情况

  (1)房屋无人继承。

  (2)城镇居民继承房屋。有的村民进了城,或者有的子女继承了老一辈的房屋,这时候的宅基地使用权虽然还是你的,但是,这是基于房屋所有权,一旦房屋倒塌,宅基地将被收回。

  详解:不合法的一户多宅如何处理?

  农村宅基地使用权确权登记,必须坚持“一户一宅”,除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。

  详解:宅基地无证可以获得补偿吗?

  农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证,建房证也不能认定为违章建筑。

  详解:农村宅基地如何补偿

  1、一般农村自建房补偿有三种方式:

  (1)有条件的,优先采取宅基地迁建安置,另补偿房屋重建成本价。

  (2)纯货币补偿,房屋重建成本价+宅基地地价(各地有区位补偿价,当地政府网站或者国土部门网站可查询、了解)。

  (3)房屋置换,相同地段按照面积,拆多少补多少。

农村房屋拆迁宅基地有补偿吗

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  2、在城市规划区内的房屋补偿标准:

  征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  二、拆迁时,宅基地的补偿应该给谁?

  根据《土地管理法》及其实施条例的相关规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途进行补偿,征收土地的补偿主要包括三个方面,即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。因此宅基地也应当给予补偿。那么问题来了,宅基地的补偿对象究竟是宅基地使用权人,还是宅基地所有权人呢?

  《土地管理法实施条例》第二十六条规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;安置补助费因安置职责的归属主体不同分别支付给农村集体经济组织、安置单位、被安置人员个人。从上述规定来说,似乎宅基地的补偿应当给村民委员会,真的是这样吗?

  《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权人享有宅基地的补偿,但需要指出的是宅基地有不同于其他土地的特殊用途,即它具备居住功能。拆迁有一项原则,不得降低被拆迁人原有的生活居住水平,如果宅基地使用权人完全不能获得宅基地的补偿,仅仅拿着地上附着物的补偿和其他的补偿,被拆迁人的生活居住水平将肉眼可见的降低,这明显和“不得降低被拆迁人原有生活居住水平相违背。

  正如最高人民法院在(2017)最高法行申3063号《行政裁定书》本院认为部分阐述的“就宅基地的征收补偿而言,土地管理法虽然没有明确具体的规定,但需要特别考虑的是宅基地不同于农用地和建设用地的特殊用途──居住功能,征收补偿除包括一般的土地补偿和地上房屋补偿外,应当体现出对被征收宅基地使用权承载的居住权益的特殊安排。结合土地管理法和物权法关于宅基地所包含权益和归属主体的规定,宅基地的征收补偿,应当针对不同的权益主体给予不同的补偿。作为宅基地所有者的农村集体经济组织,应当获得剥离了宅基地使用权价值的一般土地价值的补偿费用;作为宅基地使用权人的农民个人,应当获得宅基地使用价值──居住功能的相应补偿或者安置;作为宅基地上房屋所有人的农民个人,应当获得地上房屋价值的相应补偿。”

  综上所述,宅基地的补偿包括两部分,一部分是给宅基地使用权人基于使用权给予的补偿,另一部分给宅基地所有权人基于所有权(剥离使用权后)而给予的补偿。换句话说,宅基地的补偿村民和村集体都可以得到。

 

撰稿:陈淑红
编辑:侯学飞
法务:杨玲玉

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