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补偿决定胜诉案例

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十五年前买下农村房屋 ,如今拆迁被起诉合同无效,这理怎么说?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-07-22 15:10 字体: [ ] 关键词:冠领律师事务所

  陈先生和家人居住在北京市房山区某村,2016年该村被划入征收范围,拆迁办根据陈先生家宅基地的面积大小、结合当地拆迁补偿方案给予陈先生家庭户3套安置房和部分货币补偿。陈先生原本以为拆迁补偿问题在签过补偿协议,和开发商对接好所有手续就结束了,但是,陈先生竟然收到了法院的通知,他被起诉了。

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  原来,陈先生2001年来到北京,经朋友介绍在房山区某村买了这套房子。当时,村民李大姐继承了父母的这套房子,但她自己在其他地方还有住房,所以考虑出售。陈先生通过和街坊邻居核实情况后,放心地买下了这套房子,并于2003年把户口迁到此处,但没想到在补偿方案确定后,他竟然被大姐的弟弟李先生以购房合同无效而起诉了。

  陈先生知道自己是外村过来的,但是这么多年过去了,对方都没有提出过这个问题,现在主张合同无效,明显是冲着拆迁补偿款来的,法院真的会支持对方的诉讼请求吗?拆迁款要归谁呢?带着这些疑问,陈先生联系了北京冠领律师事务所,律师解答了陈先生的问题。

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  首先,根据《土地管理法》的规定,宅基地属于集体经济组织所有,用于满足本集体经济组织成员的居住和生活需要,所以不能向本集体经济组织之外的成员转让。也就是说,宅基地可以在本集体经济组织的成员之间转让。鉴于此类转让通常都表现为宅基地上的房屋交易,故宅基地上的房屋转让协议是否有效要看双方的“身份”,如果宅基地上的房屋是在本集体经济组织内部成员之间转让的,那么该购房合同是有效的。

  反之,如果受让方是本集体经济组织以外的人且未获得集体经济组织同意的,一般情况下购房合同是无效的,但是,并非所有和非本集体经济组织成员签订的购房合同都无效。

  如果买受人购房之后将户口迁至本村,那么所购房产就符合在本村集体内部流转的规定,这种情况下,法院一般认定该购房合同有效;另外一种情况是,该土地的性质发生变更,如果买卖房屋在产生纠纷前或产生纠纷时被国家征收,土地性质变为国有土地,那么购房合同的效力也会随之发生变化,从无效转为有效,因为国家并没有对买卖国有土地房屋中的买受人的身份进行限制。

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  北京市人民法院曾针对农村房屋买卖审判实务中疑难问题的解决召开专题研讨会,确定“买卖双方都是同一集体经济组织成员,或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效。”

  对于李先生合同无效的主张,在陈先生居住十几年的情况下,他是知情的,但是并没有提出自己的异议,对姐姐处分该房产是可以视为同意的。

  总之,虽然陈先生在买房时不是本村户口,但是,2003年已经把户口迁到此处,符合内部流转,该合同是有效的,在这种情况下,拆迁安置补偿应该归李先生所有。同时,随着土地价值的不断攀升,宅基地上房屋买卖的纠纷也呈现日渐增多的趋势,在此也提醒读者朋友们对宅基地上房屋的买卖需谨慎。

撰稿:龙艳艳
类型:C 类稿
编辑:闫  慧
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