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国家赔偿胜诉案例

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宅基地出卖10年后,遇到拆迁,卖家反悔,法律会怎么办?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-07-20 16:43 字体: [ ] 关键词:冠领律师事务所

  在生活中,如果是一般商品出卖后,即使这件商品最后能涨到天价,卖家反悔也无济于事。但如果是宅基地出卖后,就不一样了,因为宅基地本身的特殊性,加之双方对法律不甚了解,约定的条款语义不清出现歧义,就为后期出现纠纷埋下了伏笔。

  2003年何先生一家和谢女士一家都因为当地水电站建设施工被安置到同一安置点。谢女士家因为家庭成员大多都是公务人员,在旧有的房屋被拆除后,为了方便工作,放弃在新的安置点定居,于是来到镇上建了一栋房屋自住。在2006年,当地政府按照搬迁协议的约定,配置了一处宅基地给谢女士一家,由于已在镇上定居,便没有在宅基地上再建房,闲置四年后2010年6月,与同村的何先生签订一份《土地荒山使用承包合同书》,合同内容主要是:

  1. 甲方将宅基地、水田、菜地、所有分得的旱地和荒山永久出租给乙方,租金共计45000元,乙方付清租金后即取得土地永久使用权

  2. 今后如土地被征用,其所得征拨款归乙方,甲方无权享受。

  合同签订当日,何先生即将45000元的价款交付给谢女士,不久后,何先生在合同项下的宅基地上建造了一栋三层半钢筋混凝土结构的楼房自住。

  2019年5月,该地因修路,宅基地、水田、荒地等被划入征收范围内。补偿货币20多万外加一套门面房。

  双方对补偿由谁领取争执不下,谢女士将何先生起诉到法院,谢女士认为《土地荒山使用承包合同书》虽然有“出租”、“承租”的字词,,但约定为“永久性”出租和承租,实际是名为出租实为买卖,这种永久性约定属违法行为,合同应是无效的,请求法院判决合同无效并返还宅基地、水田、荒地等

  在得知自己被起诉后,何先生找到北京冠领律所,咨询律师,希望通过法律解决自己的问题。在初期接触时,这个案件也让律师感到一丝棘手。而合同的性质就是一个极难处理的问题,到底是租赁还是买卖,不同的性质将极大的影响何先生的权益。如何应诉,成了一件需要细细思量的事情。后来,律师决定,从民事行为能力上入手。

  在庭审中,冠领律师代被告何先生表示:该合同的内容是双方的真实意思表示,不存在法律规定的无效事由,至于原告主张的永久性租赁违法法律,结合合同签订时的具体情况以及永久性获得使用权的条款来看,再考虑到谢女士是在闲置宅基地4年后,将宅基地转让给何先生,依据法律规定,宅基地闲置超过2年,宅基地可以被收回,事实上谢女士一家已经丧失了宅基地使用权,此外原被告双方处于同一村集体内,被告之前没有获得宅基地,该宅基地在被告拿到后,即用于建房,所以被告基于地随房走,也应该享有该宅基地。双方的约定并不违反相关法律法规,法院理应驳回原告谢女士的起诉。至于荒山,水田等地块,合同有约定“今后如土地被征用,其所得征拨款归乙方,甲方无权享受”可知,征地补偿权益应该由被告何先生享有。

  法院在听取双方的意见后,认为谢女士一家未在安置点生产生活过,自2006年5月政府配置给宅基地后闲置4年不用,后将宅基地转让给同属于一个集体经济组织成员的何先生家。而何先生一家在该安置点没有宅基地,符合申请宅基地的条件。此举符合物尽其用的原则,是当事人的真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规定,该宅基地转让有效,对双方当事人具有法律约束力。宅基地自转让至今已有10年,此前未发生过纠纷,因拆迁出现才请求返还宅基地,有违诚实信用原则和禁止反言原则。综上,对原告的请求不予支持,驳回起诉。

  避免合同纠纷的最好方法就是防患于未然,在没有利益冲突时,签订的合同仿佛就是一张写满汉字的“废纸”。然而在出现纠纷时,合同中的每一句话,每一个字都显得尤为重要。所以,在签订合同时,最好委托专业律师帮忙把关,从而更好的保障自己的权益。

 

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