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必须以房屋征收决定公告之日认定被征收房屋价值?最高法院:未必

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-09-14 17:36 字体: [ ] 关键词:拆迁律师事务所

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(一下简称《征补条例》)第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  由此可见,房屋征收决定公告之日是对被征收房屋价值进行评估的法定时点,但是在实践中,被征收人常常遇到一个问题,就是很多地方征收工作持续的时间非常长,有的甚至从征收决定公告到下达《房屋征收补偿决定》历经数年,期间周边房价大幅上涨,此时还依照房屋征收决定公告之日的周边类似房价进行补偿,将严重降低被征收人的原有生活水平。那么,在这种情况下,还必须以房屋征收决定公告之日作为房屋价值的认定时点吗?


  最高人民法院在一篇再审判决书中对这个问题进行了明确的说明。最高人民法院认为,对“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定,应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款,作统一的法律解释,而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任,也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别,均以征收决定公告之日作为评估时点。

  在征收工作持续时间较长的情况下,以征收决定公告之日还是补偿决定作出之日作为房屋价值评估的时点主要看这两个方面:


  第一、当地房地产市场价格波动的幅度

  如果征收工作虽持续了数年,但在数年间被征收房屋周边房价并没有太大变化,不管是以征收决定公告之日还是补偿决定作出之日作为评估价值时点,最终的结果都差不多,就没有必要调整房屋价值评估的时点。

  可是,如果在这期间房价大幅上涨,以征收决定公告之日作为房屋价值评估时点就难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,无法体现公平补偿原则,这时就应当以房屋征收补偿决定作出之日为房屋价值的评估时点。

  第二、征收方延迟作出《房屋征收补偿决定》的责任归属

  《征补条例》第二十六条规定,在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议即应当作出补偿决定。如果补偿决定作出的时间无故拖延,一般都应认定为系征收方自身原因造成的,因拖延下达补偿决定产生的责任也应当由其承担,即补足拖延期间的房屋价值差价。不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点

  但也不排除有些情况下,补偿决定延迟下达源于被征收人的责任,如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收与补偿程序延误的、被征收人拒绝入户调查致使评估工作延误的、被征收人依法对评估报告复核、鉴定致使补偿决定迟延的、被征收人要求继续就补偿安置问题协商致使补偿决定未及时作出的,等等。这些情况下就不宜另行确定房屋价值的评估时点。

  事实上,现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性,而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制,以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理;而房屋征收中的产权调换类似于以房换房,以双方同时交付房屋时点更为适宜。

  对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的安置补偿而言,在补偿决定因征收方原因存在不合理迟延的情况下,以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点,更有利于实现公平补偿。

本文部分图品来源于网络

撰稿:马佳斌
类型:C 类稿
编辑:闫  慧
审稿:张主编
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