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问:新买房屋突变“凶宅”,究竟谁该担责?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-09-02 09:54 字体: [ ] 关键词:北京冠领律师事务所

  苏先生向赵先生购买了一套二手房,双方约定总价后签订了《房屋买卖合同》,苏先生向赵先生支付了订金,赵先生便将房屋腾空后准备交给苏先生。由于苏先生办理贷款的时间较长,赵先生便以半年为期将房屋出租给了李先生。本是和谐购房,为何苏先生却将赵先生告上了法庭,这究竟是怎么回事呢?

  原来,苏先生和赵先生除了签订《房屋买卖合同》之外,还签订了一份《补充协议》,其中特别约定,出卖方保证从购房之日起该房屋未发生过命案,未设灵堂,如有上述情况或故意隐瞒上述情况视为违约,违约金为总价10%。而赵先生将房屋出租了给李先生后,李先生又将其中的一个房屋转租给了朋友。几个月后,李先生发现同住的朋友在屋内自杀身亡。苏先生得知所购买房屋发生命案后,便将赵先生告上了法庭,要求解除合同、返还定金并支付违约金。那么,房屋在签订《购房合同》后才发生命案变成“凶宅”,谁该担责呢?

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  首先,根据《合同法》第一百二十五条合同解释规定:当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。这一规定确定了合同解释的方法包括文意解释、目的解释、体系解释、诚信解释等。苏先生要求赵先生将命案禁忌条款手写载入合同意味着:对苏先生而言,房屋是否关联命案是关系其房屋买卖合同目的实现的重大事项;而对赵先生而言受房屋命案禁忌事项的约束。虽然赵先生手写的承诺内容为“从购房日至今,未发生命案”,但根据房屋的现实情况,赵先生在声明书及成交信息确认书中均声明和确认房屋腾空这一事实意味着,赵先生负有防止发生禁忌事项的谨慎注意义务,因此,赵先生违约符合双方订立合同的真实目的。

  其次,根据《合同法》规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担。对于房屋买卖合同而言,除有特殊约定外,在房屋交付之前,房屋的收益及风险应由出卖人享有与负担。赵先生在房屋买卖合同签订后并未将涉案房屋交付苏先生,而是进行出租,房屋再行出租的租金收益由赵先生享有,相应的,房屋出租的风险自然应由赵先生负担。赵先生违约符合权利与义务相一致的原则。

  最后,赵先生将房屋出卖后利用交付前的空置期进行出租,其行为不仅违反了房屋腾空的声明,而且赵先生应当预见到出租期间可能会产生各种意想不到的风险,结果租赁期发生命案,其具有明显的过失,因此,赵先生违约。

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  综上所述,赵先生的行为构成违约,苏先生有权解除房屋买卖合同,并要求被告承担违约责任!

  冠领律师事务所提醒大家:根据我国法律规定,当事人行使权利、履行义务,应当遵守诚实信用原则,若买到了“凶宅”,买受人可诉至法院要求撤销双方的房屋买卖合同,出卖人还需根据其过错情形承担相应赔偿责任。

撰稿:杜智君
类型:C 类稿
编辑:闫  慧
审稿:张主编
法务:杨玲玉

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