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房屋征收评估6大建议,助您评出好价格!

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2021-02-23 17:40 字体: [ ] 关键词:冠领律师事务所

  被征收房屋的价值评估是直接影响补偿金额的一环。今天北京冠领律师事务所就依据《国有土地上房屋征收评估办法》为您提供房屋征收评估6大建议,希望您的房屋能评出一个满意的价格。

  建议一:积极参与评估机构的协商选定

  《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  实践中,未经被征收人协商选定的评估机构比比皆是。有的评估机构名义上是经被征收人协商选定的,甚至还是经公证处公证的结果,然而协商选定评估机构的被征收人不足全部被征收人的1/10,显然这是不合法的。如此,未经被征收人协商选定的评估机构作出的评估报告在根源上就是不合法的。

  显然,对于被征收人而言,积极行使权利和消极对待,结果一定会不一样。

  建议二:评估项目要全面明确,别丢项

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定,“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

  注意,被征收房屋价值评估中关于建筑面积的部分,应当是被评估房屋的实际建筑面积。有的评估机构在作业时认为房屋的无证面积部分属于违法建筑而不予评估。事实上,无论被评估房屋是有证还是无证、合法还是违法,其调查、认定、处理都是有关行政机关的职责范围。评估机构作为客观、中立的第三方评测机构,只需就委托事项作出评估行为即可。评估机构就无证面积部分不予评估,是在代替行政机关作出合法性判断,也是在缩减委托评估范围,从法律的角度看应属不当。

  同时,被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等方面通常是被忽略的部分。由于被征收人法律意识淡薄、对征收方十分信任,在评估前后忽略了除房屋本身价值之外的装修装饰价值、停产停业损失等部分,殊不知这些部分都是可以通过协商或者评估确定的。

  建议三:仔细审查评估机构选用的评估方法

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”

  这里提醒,市场法是最重要最基础的评估方法,应当在评估过程中首先考虑采用。

  建议四:评估房屋要实地查勘

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条有关实地查勘的规定,这里为您总结两点注意事项:

  1.必须实地查勘,没人来不行

  首先,实地查勘是评估的必要步骤,未经实地查勘就作出的评估报告缺少事实依据,是明显不合法的;其次,走过场式的实地查勘、未做实地查勘记录、未留存被评估房屋的影像资料等都是不合格的实地查勘,就此作出的评估报告也必然是存在瑕疵的评估报告,其瑕疵是否构成重大影响则要具体情况具体分析了;最后,实地查勘记录应当由房屋征收部门、评估师、被征收人或见证人三方共同签字确认,仅有评估师签字的实地查勘记录也是不合法的。

  2.协助评估

  有许多被征收人会陷入一个误区,即“阻碍评估就能阻碍征收”,因此经常有被征收人拒绝或阻碍评估师入户查勘的情况,这样的行为冠领律师是不建议的。冠领律师可以肯定地告诉您,阻碍评估并不能阻碍征收,反而有可能会减损您的合法权益。评估报告是记录被征收房屋的现实状况及评估价格的重要凭证,也有可能成为被征收人维权的主要依据,因此,被征收人应当积极配合评估师实地查勘、主动提供相关资料、协助评估全面顺利进行。尤其是那些在房产证或不动产权证的证载面积之外新增房屋面积的被征收人,更应该积极配合评估师如实记录房屋状况,为房屋的客观情况留存证据。

  建议五:评估报告依法送达需审查

  实践中,如果分户初步评估结果的公示阶段几乎省略,分户报告的送达也存在诸多违法之处,例如只有几页纸、贴门上就算送达等都是不合法的。没有送达到位与没有作出评估报告,在被征收人这里是同等意义,可见依法有效送达的重要性。

  另外,如果被征收人收到的评估报告只是一份“评估结果告知单”,篇幅仅有寥寥数页,那么几乎可以肯定这并非完整的房地产价格评估报告。此时,被征收人需要向房屋征收部门及评估机构索取完整的带市场比较实例信息的评估报告,一般篇幅需在几十页以上。

  建议六:及时表达评估异议

  《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。”

  同时,该法第二十二条还规定了:“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”

  冠领律师提示您,申请复核与申请专家委员会鉴定是法定的救济途径。被征收人如果对评估结果有异议的,一定要在法定期限内通过这两种方式寻求救济。

  上述6大建议不足以囊括房屋征收评估过程中需要注意的事项,被征收人若有相关法律问题,建议咨询专业征地拆迁律师。

  图片来源于网络,如有问题联系删

 

  撰稿:曾超超

  编辑:宗文纲

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