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农村宅基地拆迁的补偿对象和动迁利益分配

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2021-02-23 16:54 字体: [ ] 关键词:冠领律师事务所

  农村宅基地拆迁牵扯的利益较大,涉及的家庭成员众多,同时还穿插了继承、离婚等较多的法律问题,值得我们深入的探讨和剖析。现实中,由于继承、离婚导致的动迁利益析产的案件较多。

  根据法律规定,农村宅基地的权益构成分为三个基本部分:一是根据《土地管理法》第八条关于宅基地属于农民集体所有的规定,农村集体经济组织享有宅基地所占土地的土地所有者权益;二是根据《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十四条关于宅基地使用权的规定,宅基地使用权人享有宅基地使用者权益;三是根据物权法第三十九条、第一百五十二条关于不动产所有权的规定,宅基地上房屋所有人享有的房屋所有者权益。此外,作为安置对象,还要照顾到同住人的居住权益。

  上述的第一点比较好理解,第二点实际上是对宅基地使用权人的补偿,是属于用益物权范畴,第三点是指宅基地上房屋所有人享有的房屋所有者权益。按照《上海市高级人民法院关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》

  1、系争房屋经土改登记,未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的,以土改时登记的权利人为房屋的权利人。2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记,未进行新建、翻建、改扩建的,以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。由此可见,房屋权利人是以登记为准,同时房跟地走,农村宅基地权人视为房屋的权利人。

  2、按照上述的基础,以农村宅基地的权益构成为出发点,我们可以确定农村宅基地拆迁的补偿对象。《物权法》第42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。


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  3、按照物权法42条的规定,被征收的对象包括:集体土地、房屋及其它不动产。由此可见,补偿对象应当包括:A、土地所有人:即村集体组织,B、房屋所有人。C、宅基地使用权人。现实当中宅基地使用权人和房屋所有人竞合。除此以外,物权法121条还规定了用益物权人也有权获得相应补偿,类似承包经营合同约定的用益物权人也是补偿对象。物权法42条所提及的被征收人在实际的案例中往往争议较多,按照《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十二条(计户标准和面积确定)征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户,按户进行补偿。房屋的用途和建筑面积,以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。第十五条(居住房屋的其他补偿)征地房屋补偿,还应当对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费,具体标准由区(县)人民政府制定。通过上述2条的条文对比可以看出,第12条规定意味着:房屋补偿涉及到房屋内所有居住人的居住权益,故应当以户为单位进行补偿,但是第15条规定则意味着居住房屋的其他补偿利益仅仅归于宅基地使用人或者居住房屋所有人。此规定的核心意义在于:维护了物权登记生效制度的合法权威,同时兼顾了同住人的居住权益。因同住人本身并不一定享有房屋的所有权,故并不能获得征地房屋补偿以外的动迁利益。

  4、当前来看,争议较多的有:1、外来人口是否可以作为补偿对象?比如外来媳妇、外来老公;2、特定家庭成员的额外拆迁利益;3、房屋居住权(或动迁安置房)的补偿如何分配?比如:动迁安置房购买权的分配。按照此前描述,外来人口可以作为安置对象,但是仅限于以居住权益为目的的补偿,如动迁安置房的部分利益。至于部分特定家庭成员的额外拆迁利益,比如说独生子女补偿,由于独生子是父母响应国家号召生育一个子女的计划生育政策而获得的特定补偿,故实际可以认定为是父母和子女共同共有。至于动迁安置房的利益分配,我们认为,这要看具体的拆迁政策和拆迁合同,在上海市奉贤区人民法院判决的吴江与鞠友龙、邢冲等分家析产纠纷一案一审民事判决书中,最终的判决是以合同上额外载明多分得的部分面积作为原告的动迁利益,上述判决说明1、外来人口的合法动迁利益应该得到保障;2、动迁协议上有明确的指向性的补偿的,可以以此为参考标准确定其动迁利益。至于动迁安置房购买权的分配,实际应该是以户为单位进行考虑,这是以保障农村村民居住权益为出发点进行安置的,故动迁利益分配也必须考虑到该户中实际的农村村民居住权益。

 

  在分家析产案件中,外来媳妇或者外来女婿的动迁利益(如有)实际上仅仅是以户口和婚姻所获得,并非以物权所获得,本身也并非是村集体成员,故而在动迁利益分割时,除动迁协议上特别注明外,一般不宜获得农村宅基地房动迁利益。

 

撰稿:吕德祥
编辑:宗文纲



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