遇到宅基地拆迁，有一种让人头疼的局面是：房子是自己花钱建的，但脚下的宅基地使用权却登记在别人名下。一旦旧村改造或征收启动，谁是补偿对象、补偿款怎么分，立刻变成一场拉锯战。这类宅基地拆迁纠纷的核心，不是“谁有理”一句话能说清，而是要看土地权属来源、建房时的审批情况，以及行政征收程序是否已经启动。

北京冠领律师事务所在代理同类案件中发现，很多早年外来购房者面临的困境是相似的：非本村人买了宅基地、盖了房、住了十几年甚至二十几年，等到宅基地拆迁范围一公布，村集体或经济合作社突然起诉要求确认买卖无效、腾房返地。此时买方怕的不是“地归谁”，而是民事判决先让自己腾退，连和拆迁方谈补偿的资格都丢了。

冠领律所曾代理的一起旧村改造案件中，广东茂名的张先生在当地某经济合作社购入一块宅基地使用权，随后建起楼房。2026年旧村改造启动，经济合作社以张先生非本村成员为由起诉，要求确认买卖无效、腾空返还房屋。

冠领律师接手后，抓住一个关键事实：案涉房屋已在旧村改造范围内，拆迁补偿争议已进入行政处理程序。律师调取了当年的报建档案和一份《行政处理意见告知书》，证明建房时有村集体和镇政府同意，且行政处理正在推进。

庭审中，冠领律师提出：宅基地买卖虽依法无效，但“地随房走、房随地走”，在行政处理未终结前，民事法院不宜直接判令腾退。否则被拆迁人会丧失补偿谈判资格，实质被剥夺依法应得的宅基地拆迁利益。法院采纳了这一观点，判决确认买卖无效，但驳回了“腾空返还房屋”的诉求。

随后，冠领律师以张先生享有房屋占有权为筹码展开调解，最终促成协议：经济合作社支付张先生夫妇492万余元补偿款，房子和土地的拆迁权益全部归合作社。

这个案子揭示了宅基地拆迁中的一个重要逻辑：买卖无效不等于补偿归零。买方虽然拿不回土地权属，但只要房屋是真实出资建造的、行政征收程序已经启动，就有资格坐下来谈补偿分配。

撰稿人：霍雨菲

审核人：马佳斌