随着城市更新持续推进，城中村拆迁也在不断展开。在此过程中，部分被拆迁人会遇到征收方直接认定自家房屋为违法建筑的情形，不仅补偿被降低，甚至出现不予补偿的情况。不少村民一听到违建通知就慌了神，以为房屋必然要被无偿拆除，于是放弃谈判、仓促搬迁。事实上，城中村拆迁中的违建认定，有着严格的法定程序，不能随意套用标准。

城中村房屋一般建于多年前，建房时可能管理并不严格，存在没有办理宅基地证、建房审批手续不全等情况。需要明确：无证房屋不等于违法建筑。判断房屋是否属于违建，不只看有没有证件，还要结合建房年代、历史背景、当地政策、是否用于自住等因素综合判断。

认定违建有一套完整的法定流程，征收部门无权口头认定。首先要由有权机关开展调查取证，实地勘测房屋情况，询问当事人，制作调查笔录。之后要向当事人送达书面认定文书，载明认定事实、法律依据，并告知陈述申辩权利。如果直接口头通知是违建，或者没有书面文书就要求限期拆除，这类认定程序本身违法，不能作为城中村拆迁中降低补偿的合法依据。北京冠领律师事务所就曾代理过这样一起案件。山西太原刘先生位于城中村的房屋涉及征迁，虽与行政机关签订了《补偿安置协议书》，但迟迟未获得补偿，于是委托冠领律所代理起诉维权。

最初，一审法院认为刘先生修建的房屋与审批的宅基地不一致，属于违法建筑，不符合《整村拆迁方案》中写明的补偿范围。冠领律师代理刘先生提起上诉，指出村委会占据了原本分配给刘先生的宅基地，使其不得已在他处修建房屋，并非其个人过错，且一审判决依据《整村拆迁方案》直接否定了刘先生接受安置补偿的权利，并不符合法律规定。

二审法院采纳了冠领律师的意见，判决行政机关针对刘先生的房屋作出行政处理决定。行政机关随之作出补偿决定，仅愿补偿7万元。这难以弥补刘先生的损失，更不可能维持其家庭生活水平不降低。

冠领律师又代理刘先生提起多次诉讼，指出行政机关按照无证建筑对刘先生进行安置补偿明显不当，应当综合实际建房居住情况、村委会占用审批宅基地等历史因素，比照合法审批宅基地对刘先生进行安置补偿，才符合公平原则。最终法院判决撤销行政机关作出的相关房屋补偿决定，限期支付刘先生补偿款286万元。

此案补偿从7万元增至286万元，再次证明城中村拆迁时，如果房屋是在特定时代背景下形成的，在补偿时不应一刀切按违建处理。因此，遇到此类情况不必恐慌，要记住，认定违建必须事实清楚、程序合法。对不合理的认定，应在法定时限内通过法律途径维权，守护应得的拆迁补偿。

撰稿人：郭滢

审核人：马佳斌